État des lieux d'entrée et de sortie : ce qu'il faut noter, ce qu'il faut contester

L'état des lieux, c'est probablement le document le plus sous-estimé de toute la relation locataire-propriétaire. Et pourtant, c'est lui qui décide si vous récupérez votre dépôt de garantie ou pas.

Mal rempli à l'entrée, bâclé à la sortie, ou carrément oublié : les erreurs sur l'état des lieux coûtent des centaines d'euros chaque année à des milliers de locataires.

L'état des lieux est obligatoire

Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, l'état des lieux est obligatoire à l'entrée comme à la sortie du logement. Il est annexé au contrat de bail. Son contenu minimal est fixé par le décret n°2016-382 du 30 mars 2016.

Il doit être réalisé de manière contradictoire, c'est-à-dire en présence du locataire ET du propriétaire (ou de leurs représentants). Les deux parties doivent le signer.

Point important : l'état des lieux est gratuit quand il est réalisé entre les parties. Si le propriétaire fait appel à un agent immobilier, les honoraires sont partagés et plafonnés à 3 €/m² pour le locataire (loi Alur, article 5-I). Pour un 50 m², ça fait maximum 150 € à votre charge.

Que noter dans un état des lieux

La réponse courte : tout. La réponse longue :

Les informations obligatoires

• Date de réalisation
• Localisation du logement (adresse complète)
• Nom et coordonnées des parties (ou mandataires)
• Type d'état des lieux (entrée ou sortie)
• Les relevés des compteurs individuels (eau, électricité, gaz)
• Le détail et la destination des clés remises

La description pièce par pièce

Pour chaque pièce du logement, vous devez décrire :

• Les murs : état de la peinture (traces, trous de cheville, fissures, taches)
• Les sols : rayures sur le parquet, carreaux cassés, moquette tachée
• Les plafonds : traces d'humidité, peinture écaillée
• Les fenêtres : fonctionnement, état des joints, volets
• Les portes : fermeture, poignées, état du bois
• L'électricité : interrupteurs, prises, luminaires
• La plomberie : robinets, évacuations, état des joints
• Les équipements : four, plaques, hotte, chauffe-eau, radiateurs. Notez la marque, le modèle si possible, et l'état de fonctionnement

Utilisez un vocabulaire précis. Ne mettez pas "bon état" partout, c'est vague et ça ne vous protège pas. Préférez : "Mur nord : peinture blanche, 2 trous de cheville rebouchés, légère trace jaune à 1m50 du sol (50cm x 10cm environ)".

Les photos, prenez des photos

Le décret de 2016 permet d'annexer des photos à l'état des lieux. Profitez-en. Photographiez chaque pièce sous plusieurs angles, les défauts existants, les compteurs, les équipements. Horodatez les photos (la plupart des smartphones le font automatiquement).

Ces photos ne remplacent pas la description écrite, mais elles constituent une preuve précieuse en cas de litige.

L'état des lieux d'entrée : soyez maniaque

Le jour de la remise des clés, prenez votre temps. N'acceptez pas de signer un état des lieux pré-rempli sans vérifier sur place.

Quelques conseils concrets :

• Faites-le de jour : vous verrez mieux les défauts à la lumière naturelle
• Testez tout : chaque robinet, chaque interrupteur, chaque volet, la chasse d'eau, le four, les plaques
• Ouvrez les placards : vérifiez l'intérieur, les étagères, les charnières
• Vérifiez les joints : salle de bain et cuisine, c'est souvent là que les problèmes se cachent
• Notez les odeurs : une odeur d'humidité ou de tabac froid peut révéler un problème plus profond

Vous avez 10 jours après la signature pour compléter l'état des lieux d'entrée si vous découvrez des défauts non mentionnés (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Envoyez vos observations au propriétaire par courrier recommandé. Pendant la période de chauffe (du 1er septembre au 1er février environ), vous disposez du premier mois de chauffe pour signaler des problèmes de chauffage.

L'état des lieux de sortie : le moment de vérité

C'est à la sortie que les conflits éclatent. Le propriétaire compare l'état d'entrée et l'état de sortie. Toute dégradation au-delà de l'usure normale peut être retenue sur votre dépôt de garantie.

Usure normale vs dégradation

La distinction est capitale. La vétusté (usure normale liée au temps) est à la charge du propriétaire, pas du locataire.

Exemples d'usure normale :

• Peinture légèrement jaunie après 5 ans
• Moquette usée sur les zones de passage
• Joints de salle de bain noircis
• Traces de meubles sur les murs (légères)

Exemples de dégradation (à votre charge) :

• Trou dans un mur non rebouché
• Vitre cassée
• Brûlure de cigarette sur le sol
• Porte arrachée

Si votre bail a été signé après le 27 mars 2014, une grille de vétusté doit normalement être annexée au bail. Elle définit la durée de vie théorique de chaque élément (ex : peinture = 7 ans, moquette = 7 ans, robinetterie = 10 ans). Passé cette durée, le remplacement est à la charge du propriétaire même si l'élément est abîmé.

Impact sur le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie (1 mois de loyer hors charges pour un non-meublé, 2 mois pour un meublé) doit être restitué dans un délai de :

• 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée
• 2 mois si des dégradations sont constatées

Si le propriétaire retient des sommes, il doit justifier chaque retenue par des devis ou factures. Une retenue sans justificatif est abusive.

Au-delà du délai légal, le propriétaire vous doit des pénalités de retard de 10 % du loyer par mois (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). C'est un levier puissant.

Et si le propriétaire refuse de faire l'état des lieux ?

Si le propriétaire ou son représentant refuse de se présenter ou de réaliser l'état des lieux, vous pouvez :

1. L'inviter par lettre recommandée à fixer une date
2. En cas de refus persistant, faire appel à un huissier de justice (commissaire de justice). Les frais sont partagés 50/50 (article 3-2 de la loi de 1989). Comptez environ 150 à 250 € au total

L'absence d'état des lieux d'entrée est favorable au locataire : il est présumé avoir reçu le logement en bon état (article 1731 du Code civil). Mais attention, cette présomption peut être renversée par le propriétaire s'il apporte des preuves (photos, témoignages). Ce n'est donc pas une protection absolue, mieux vaut toujours faire l'état des lieux.

Les applications d'état des lieux

Plusieurs applications permettent de réaliser l'état des lieux sur tablette ou smartphone : Startloc, Edl-pro, Homly... Elles structurent la saisie pièce par pièce et permettent d'ajouter des photos directement. Le document est ensuite signé électroniquement par les deux parties.

Ces applications sont surtout utilisées par les professionnels de l'immobilier, mais rien ne vous empêche de proposer au propriétaire d'en utiliser une. Le résultat est plus propre et plus complet qu'un formulaire papier griffonné.

Astuce SOS Papiers : si votre dépôt de garantie n'est pas restitué dans les délais, utilisez notre générateur de courrier pour envoyer une mise en demeure au propriétaire avec les bonnes références légales.